Siêu dự án nghìn tỷ bán "lúa non"?

Dự án Khu đô thị sinh thái Bắc Đầm Vạc (KĐT Bắc Đầm Vạc), tên thương mại là River Bay Vĩnh Yên được quảng cáo là có vị trí đắc địa, trung tâm bậc nhất TP. Vĩnh Yên (Vĩnh Phúc), nằm ở phía Bắc hồ Đầm Vạc - lá phổi của thành phố, sẽ mang lại giá trị về chất lượng sống cũng như phát triển kinh tế, thương mại.

Chủ đầu tư của dự án này là Công ty cổ phần Sông Hồng Hoàng Gia (thành viên của Công ty CP TM Sông Hồng Thủ Đô), với tổng diện tích đất theo điều chỉnh quy hoạch 1/500 là 58.650ha, với mức đầu tư tạm tính là hơn 4.400 tỷ đồng.

Được biết, Dự án KĐT Bắc Đầm Vạc thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điểm d Khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 quy định về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, được HĐND tỉnh Vĩnh Phúc thông qua tại Nghị quyết số 28/NQ-HĐND ngày 17/7/2017 tại danh mục số 49 trang 7, danh mục các công trình, dự án chấp thuận thu hồi đất để triển khai thực hiện năm 2017 trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.

Thời điểm hiện tại, trên các trang môi giới bất động sản và mạng xã hội đã xuất hiện không ít thông tin về việc mở bán dự án KĐT Bắc Đầm Vạc. Cá biệt có những cá nhân còn nhận “mở bán suất ngoại giao” từ giữa tháng 7/2021. Một số trang web quảng cáo cho việc mở bán dự án này có thể kể đến như: songhongthudoland.com; khudothibacdamvac.com; bacdamvac.com;...

Dự án KĐT Bắc Đầm Vạc được quảng cáo mở bán công khai từ tháng 6, tháng 7/2021

Tuy nhiên, theo thông tin từ chính khách hàng và các sàn môi giới, cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án KĐT Bắc Đầm Vạc còn chưa hoàn thiện. 

Khi liên hệ tới số điện thoại 0967.472.345 công khai trên trang chủ của Công ty Cổ phần Tập đoàn Sông Hồng Thủ Đô (địa chỉ tại http://songhong-thudo.com). Theo đó, PV được một tư vấn viên tên L. xác nhận doanh nghiệp đang mở bán các căn hộ, biệt thự, shophouse dự án KĐT Bắc Đầm Vạc với giá giao động từ 30 đến 46 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

Công ty Cổ phần Tập đoàn Sông Hồng Thủ Đô công khai mở bán dự án dù chưa hoàn thiện hạ tầng?

Theo lời giới thiệu của L., dự án KĐT Bắc Đầm Vạc đã được mở bán từ tháng 6 nên hiện tại số lô để bán không còn nhiều, trong năm nay chủ đầu tư sẽ tiến hành bàn giao sổ đỏ cho khách hàng. L. cũng không ngần ngại gửi cho PV một bản hợp đồng vay vốn mẫu thay vì hợp đồng đặt cọc. Từ L., PV được biết, hiện tại hạ tầng cơ sở của dự án này mới hoàn thiện 70 - 80%, chưa được phép mở bán theo đúng quy định pháp luật.

Ngoài L., PV đã liên hệ với chị H. - nhân viên tư vấn của một sàn môi giới, quảng cáo cho dự án KĐT Bắc Đầm Vạc và cũng nhận được những thông tin tương tự. Chị H. đồng thời gửi cho PV một bản hợp đồng vay vốn y hệt như của L.

Lách luật bằng hợp đồng vay vốn

Theo văn bản số 488/SXD-PTĐT&HTKT ngày 5/2/2021 của Sở Xây dựng tỉnh Vĩnh Phúc về việc thông báo đủ điều kiện để huy động vốn dự án KĐT sinh thái Bắc Đầm Vạc (phường Đống Đa, TP. Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc), Sở Xây dựng xác nhận và thông báo: Dự án khu đô thị sinh thái Bắc Đầm Vạc do Công ty CP Sông Hồng Hoàng Gia làm chủ đầu tư đủ điều kiện được huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân quy định tại Khoản 2 Điều 69 Luật Nhà ở năm 2014.

Chi tiết hơn, Điểm a, Khoản 2, Điều 19, Nghị định số 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 quy định: “Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở…”.

Hình ảnh thực tế dự án KĐT Bắc Đầm Vạc do nhân viên tư vấn môi giới bất động sản cung cấp

Không vi phạm quy định này, Công ty Cổ phần Tập đoàn Sông Hồng Thủ Đô đã có một cách khác! 

Theo lời của tư vấn viên L., khách hàng sẽ ký kết hợp đồng vay vốn với “người nhà” của chủ đầu tư. Thông qua hợp đồng này, khi hết thời hạn vay vốn, Bên Vay (“người nhà” của CĐT) sẽ hoàn trả khoản vay dưới hình thức tiền hoặc tài sản là lô đất mà Bên Vay đã “mua” của chủ đầu tư cho Bên Cho Vay (khách hàng). Lô đất được hoàn trả này chính là lô đất mà Bên Cho Vay đã lựa chọn và chuyển tiền cho Bên Vay.

Theo hợp đồng vay vốn do L. và H. cung cấp, Bên Vay trong các hợp đồng vay vốn này có tên là Phạm Trường Minh, sinh ngày 7/11/1982, số CMND 182494XXX cấp ngày 7/11/2014 tại Công an Nghệ An. Theo L., ông Phạm Trường Minh là Phó Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Tập đoàn Sông Hồng Thủ Đô, chịu trách nhiệm phụ trách dự án và là “người nhà” của Chủ tịch Hội đồng quản trị. Do đó, khách hàng ký kết hợp đồng vay vốn với ông Minh cũng là ký kết với chủ đầu tư.

Ông Phạm Trường Minh từng xuất hiện trên các tin tức do Công ty Cổ phần Tập đoàn Sông Hồng Thủ Đô đăng tải.

Luật sư Nguyễn Văn Đạt - Công ty Luật TNHH SH Legal Việt Nam chỉ ra rằng, hợp đồng vay vốn giữa khách hàng và ông Phạm Trường Minh có rất nhiều vấn đề:

Thứ nhất, hợp đồng vay vốn này về bản chất không phải là một hợp đồng vay. Bởi lẽ hợp đồng vay là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu tài sản một cách tạm thời, khi hết thời hạn này, bên vay phải trả lại tài sản cùng loại theo đúng chất lượng, số lượng cho bên cho vay. Hợp đồng vay vốn này thì được tạo lập nhằm mục đích để khách hàng có được một lô đất thuộc dự án KĐT Bắc Đầm Vạc của Công ty Cổ phần Tập đoàn Sông Hồng Thủ Đô. Nếu xét theo quy định pháp luật, đây là một hợp đồng vi phạm pháp luật.

Thứ hai, các chủ thể trong hợp đồng vay vốn này là 2 cá nhân - khách hàng và ông Phạm Trường Minh. Trong hợp đồng cũng không thể hiện việc ông Phạm Trường Minh hay khách hàng, cá nhân nào khác có sự liên quan tới chủ đầu tư dự án KĐT Bắc Đầm Vạc là Công ty Cổ phần Tập đoàn Sông Hồng Thủ Đô. Đồng nghĩa với việc Công ty Sông Hồng Thủ Đô hoàn toàn có thể chối bỏ sự tồn tại của hợp đồng này, các điều khoản trong hợp đồng hoàn toàn vô nghĩa.

Thứ ba, thời hạn vay của hợp đồng vay vốn lại không tính theo một quy chuẩn hay khoảng thời gian cụ thể mà tùy thuộc vào việc chủ đầu tư hoàn thành đầy đủ thủ tục pháp lý để chuyển Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại dự án cho khách hàng để thu hồi vốn. Giả sử, chủ đầu tư vì lý do nào đó không thể hoàn thành đầy đủ thủ tục pháp lý thì thời hạn vay này sẽ kéo dài đến bao giờ? Như vậy, khách hàng là bên phải bỏ ra một số tiền lớn nhưng có nguy cơ phải chịu cảnh không nhận lại được gì.

Thứ tư, trong hợp đồng vay vốn có quy định rằng: Bên Vay có thể hoàn trả khoản vay dưới hình thức tiền mặt hoặc tài sản. Trong trường hợp Bên Vay mua của Chủ đầu tư được lô đất số XXX thì Bên Vay sẽ cam kết bán cho Bên Cho Vay lô đất này với giá YYY... Vậy trong trường hợp Bên Vay (ông Phạm Trường Minh) không thể mua lô đất được nêu tên thì khách hàng căn cứ vào đâu để đòi quyền lợi?

Theo Điểm đ, Khoản 4, Điều 57, Nghị định 139/2017/NĐ-CP, chủ đầu tư kinh doanh bất động sản huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết sẽ bị phạt tiền từ 270 - 300 triệu đồng. Tuy nhiên, khách hàng mới là người chịu mọi rủi ro và không được pháp luật bảo vệ khi tham gia ký kết hợp đồng này.

Liệu rằng các cơ quan chức năng TP. Vĩnh Yên và tỉnh Vĩnh Phúc có nắm bắt được việc làm này của Công ty Cổ phần Tập đoàn Sông Hồng Thủ Đô? Một dự án quy mô hàng nghìn tỷ đồng với mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng có đang trở thành miếng bánh béo bở để chủ đầu tư từ từ cắt xẻ?