P.D, 28 tuổi trung bình mỗi tuần dành từ 2-4 ngày để "săn hàng". Có thời điểm, D. tập trung toàn bộ thời gian 1-2 tháng để nghiên cứu về thị trường và chỉ tập trung "tìm hàng". Thời gian gần đây, D. "săn hàng" chủ yếu tại khu vực vùng ven, phía Tây Hà Nội

Nhà đầu tư này cho rằng, muốn lãi trăm triệu hay tiền tỷ, muốn chắc chắn rằng sẽ bán được hàng thì khâu đầu tiên quan trọng nhất là phải có kỹ nghệ săn hàng giỏi. Khâu này quyết định tới 90% sự thành hay bại của các thương vụ đầu tư. Đây là bước giúp cho nhà đầu tư bổ sung thêm hàng vào danh mục kiếm lời của mình và đây cũng là khâu xác định được bài toán chi phí vốn, và lợi nhuận.

D. bảo, thông thường, các nhà đầu tư không lựa chọn đi một mình mà buộc phải đi với "đồng đội". Đó là người mà họ tin tưởng, cùng "chung lưng đấu cật" và phải có năng lực đầu tư.

"Một là bạn phải có năng lực đầu tư, hai là bạn phải có người tin tưởng và có đầu óc kinh doanh thì mới nên tính toán các khâu sau đó. Nếu 2 yếu tố này khó đảm bảo thì vốn lớn cũng không giúp bạn thắng nhiều trận.

Để có năng lực đầu tư, trước tiên, bạn phải là người bán hàng tốt. Đầu tư bất động sản thực ra như bạn đi mua quả dừa về và bán lại giá cao hơn cho người khác. Thế nên, trước khi trở thành nhà đầu tư giỏi nên là người biết bán hàng. Đối với đối tác tin tưởng, đây là người sẽ cùng bạn bàn thảo chiến lược, cùng nhau chung vốn, cùng nhau tìm hàng, cùng góp ý cho nhau, giảm rủi ro có thể nhất", D. chia sẻ.

Thế còn quá trình "săn hàng" như thế nào? Theo nhà đầu tư này, trước khi quyết định tìm hàng thì họ buộc phải nắm được thông tin có khả năng tạo sóng. Ví dụ như tuyến đường sắp mở rộng hay xuất hiện dự án mới lớn trong khu vực. Tuy nhiên, nguyên tắc đầu tư không nên theo hướng "bỏ cóc", tức là cứ nghe thấy ở đâu mở đường, có dự án mới lại sang bên đó tìm hàng. Mà tốt nhất, địa bàn ở đâu nên hoạt động ở đó, và chỉ mở rộng theo hướng về địa lý. Nếu thử nghiệm ở địa bàn mới sẽ chẳng khác nào đánh bạc.

"Sau khi xác định thông tin này có khả năng tạo sóng thì nhà đầu tư khoanh vùng thị trường. Để tìm hàng, thông qua mối quan hệ hoặc tìm môi giới chuyên của khu vực này. Nhưng cách hiệu quả nhất vẫn là mối quan hệ. Dĩ nhiên, để có mối quan hệ này, nhà đầu tư phải trả phí hoặc đôi lúc bỏ tiền ra mua mảnh đất của họ để làm "ngoại giao" cũng như xem cách thức làm ăn của họ. Nhờ mối quan hệ này, nhà đầu tư có thể tìm được các nguồn hàng tốt.

Và từ việc đi thăm dò dần, họ còn hỏi được đất mà người dân muốn bán. Với cách thức móc nối như vậy, nhà đầu tư sẽ tìm được nguồn hàng phong phú. Hoặc có thể chính nhà đầu tư phải bỏ tiền ra mua lại của nhóm đầu tư khác. Đó là điều hiển nhiên trong làm ăn".

Liên quan đến cách xác định hàng, D. cho hay, bài toán này liên quan đến năng lực đầu tư. "Khi bạn bán hàng nhiều, va chạm với mọi kiểu hàng, kiểu người bán, người mua, bạn sẽ biết được mảnh đất nào vị trí tốt, dân cư ra sao, người mua cần gì".

Vị trí, diện tích, các con đường kết nối tới mảnh đất... cần được nhà đầu tư phân tích cụ thể.

Chỉ vào mảnh đất đang có ý định xuống tiền, ngoài diện tích, hình dáng trên sổ, D. phân tích kỹ đường đi chuyển vào khu vực đất. Đâu là đường đi có thể cải tạo để nâng cấp giá trị của mảnh đất. Muốn đo lường khả năng thanh khoản của mảnh đất, nhà đầu tư cần phải đặt vào vị trí "khó tính" của người mua.

Nhà đầu tư cũng cần phải tính toán dự trù trước các trường hợp như chi phí tự đổ bê tông đường hay chi phí san lấp để làm gia tăng giá trị của mảnh đất.

"Các đường nối từ trục đường lớn tới vị trí của mảnh đất như thế nào? Nhà đầu tư phải đi thử để còn giới thiệu cho khách. Hay đơn cử nhất, với mảnh đất này, gần đây, có một homestay trên núi, vậy đường đi như thế nào, khoảng cách tới đó ra sao. Xung quanh mảnh đất này cách bao km tới trường học, nhà văn hoá, UBND xã, khu công nghiệp… Ngoài ra, nhà đầu tư còn phải kiểm tra xem mảnh đất này nếu cắt nhỏ thì có thể chia làm bao nhiêu lô, mặt tiền bao nhiêu".

Cũng theo tiết lộ của D.: "Sóng đất chỉ kéo dài trong khoảng 3-5 tháng khi dự án diễn ra. Thế nên, nhà đầu tư nên vào hàng trước đó 1 tháng, không nên vào muộn quá, tránh trường hợp mua phải giá đắt. Bên cạnh đó, một nguyên tắc khác, đó là không nên "đánh bắt quá xa bờ". Càng thu hẹp được vùng đón sóng càng tốt, giảm rủi ro".

Việt Khoa