Nhìn từ cuộc khủng hoảng Evergrande
Thời gian gần đây, truyền thông quốc tế cũng như trong nước đồng loạt đưa tin cảnh báo về cuộc khủng hoảng Evergrande - thương hiệu bất động sản có sức ảnh hưởng cực lớn không chỉ ở thị trường Trung Quốc mà còn cả trên toàn cầu. Mọi sự chú ý đề đổ dồn về cái tên Evergrande khi “núi nợ” 300 tỷ USD của tập đoàn bất động sản này được sáng tỏ đã lộ hàng loạt thị trấn “ma” ở Trung Quốc.
Ước tính, thị trường Trung Quốc vẫn còn khoảng 30 triệu bất động sản chưa bán được, tương đương với nơi ở của 80 triệu người. Không những vậy, có khoảng 100 triệu bất động sản ở thị trường này đã được mua nhưng lại không có người ở. Riêng Evergrande hiện vẫn còn đến 800 dự án dang dở tại hơn 200 thành phố và có khoảng hơn 1,4 triệu khách hàng đã “xuống tiền” mua các căn hộ mới của tập đoàn này.
Ngoài việc sử dụng vốn vay từ các ngân hàng, qua kênh trái phiếu, cơ chế hoạt động của Evergrande là tính toán mở rộng quỹ đất, phát triển các dự án sau đó bán sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai cho khách hàng để huy động vốn. Sau đó, sử dụng vốn huy động được từ các dự án trước để xoay vòng rồi phát triển các dự án tiếp theo.
Cứ như vậy, việc vay quá nhiều, huy động vốn từ khách hàng để đầu tư dàn trải không có trọng tâm đã khiến Evergrande lâm nguy. Trong khi khách hàng trót mua sản phẩm bất động sản của tập đoàn này cũng đang “đứng ngồi không yên”.
Nhìn từ câu chuyện khủng hoảng của “đế chế” Evergrande sang thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và ở đây là thị trường bất động sản TP.HCM nói riêng, các chuyên gia đã có nhiều cảnh báo. Tuy không thể so sánh về quy mô cũng như tốc độ phát triển nhưng các doanh nghiệp bất động sản trong nước cũng đang có cơ chế vận hành và phát triển tương tự, cả về mặt pháp lý.
Các chuyên gia nhận định, bất động sản ở Việt Nam cũng tương tự như Trung Quốc. Các doanh nghiệp cũng có thể huy động vốn từ người dân theo hình thức bán bất động sản hình thành trong tương lai và khách hàng đóng tiền theo tiến độ xây dựng. Nếu doanh nghiệp bất động sản vỡ nợ sẽ ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế, khách hàng phải chịu nhiều rủi ro. Do đó, cơ quan quản lý nhà nước cũng cần rút ra bài học từ vụ việc này.
"Về vấn đề pháp lý, Việt Nam giống Trung Quốc là cho phép các nhà kinh doanh bất động sản huy động vốn từ người dân. Họ huy động bằng cách gọi mời các nhà đầu tư đóng tiền mặt. Hiện, Trung Quốc có hàng triệu người đang đóng cọc theo kiểu vậy và với hy vọng khi dự án hoàn thành, Evergrande sẽ giao hàng đúng tiến độ. Nhưng khi quả bom nợ được phơi bày, người dân Trung Quốc lo lắng và chỉ mong chủ đầu tư trả lại tiền. Và ở Việt Nam, người dân cũng như vậy", TS Nguyễn Trí Hiếu cho hay.
Vị chuyên gia kinh tế này cho rằng, nếu Việt Nam có một vài doanh nghiệp rơi vào tình trạng như Evergrande có thể sẽ tạo ra phản ứng dây chuyền rất nguy hiểm cho cả thị trường. Từ đó, TS Hiếu kiến nghị cơ quan chức năng phải tăng cường các biện pháp thanh tra, kiểm tra tất cả trái phiếu được phát hành bởi các doanh nghiệp bất động sản, ngăn chặn kịp thời những doanh nghiệp không có thực lực, không đủ năng lực tài chính.
Tại TP.HCM - nơi có thị trường bất động sản sôi động bậc nhất cả nước, các doanh nghiệp phát triển dự án, huy động vốn từ khách hàng bằng hình thức đặt cọc giữ chỗ, bán bất động sản hình thành trong tương lai và đóng tiền theo tiến độ xây dựng.
Bên cạnh các doanh nghiệp bất động sản uy tín, đầu tư những dự án bài bản đã khẳng định tên tuổi trên thị trường thì vẫn có nhiều doanh nghiệp khác lợi dụng lúc thị trường “nóng sốt” phát triển dự án thiếu minh bạch bằng cách cam kết về việc thi công, hoàn thành và bàn giao dự án dù chưa đủ điều kiện, thủ tục pháp lý chưa đầy đủ.
Hệ quả, sau khi quảng cáo, mở bán rầm rộ, thậm chí thu tiền của khách hàng thì đến nay các dự án này vẫn không triển khai, chỉ là bãi đất trống hoặc xây dựng xong phần móng rồi ngưng triển khai.
Đơn cử như dự án Citi Grand của Tập đoàn Kiến Á, bộ đôi dự án High Intela và West Intela của LDG Group, loạt dự án D-Homme, D-One Sài Gòn, D-Aqua gắn với thương hiệu DHA Corporation, dự án Khu dân cư Phước Kiển II của Tổng Công ty Thái Sơn…
Khách hàng đứng trước nguy cơ “trắng tay”
Cuối năm 2019, gia đình anh Hoàng Văn Tùng, quận 2 (cũ) nay là TP. Thủ Đức quyết định tìm hiểu để mua căn hộ tại dự án Citi Grand với giá từ 2 tỷ đồng. Nhân viên môi giới giới thiệu dự án nằm ở trung tâm khu đô thị Cát Lái rộng 152 ha, gần khu vực cảng Cát Lái, TP. Thủ Đức di chuyển vào khu vực trung tâm thuận tiện, hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội được đầu tư bài bản và do Tập đoàn Kiến Á làm chủ đầu tư.
“Lúc mua, doanh nghiệp cam kết sẽ khởi công xây dựng vào bàn giao nhà vào quý IV/2022 nhưng đến nay vẫn chưa thấy triển khai, khu vực dự án chỉ là bãi đất trống. Tôi đã đóng 30% giá trị căn hộ theo tiến độ hợp đồng nhưng 2 năm qua vẫn chủ đầu tư vẫn chưa có động thái xây dựng gì. Khi hỏi nhân viên môi giới việc tại sao dự án không triển khai thì được biết chủ đầu tư đang hoàn thiện pháp lý dự án”, anh Tùng lo lắng.
Theo quảng cáo của chủ đầu tư, dự án Citi Grand nằm trên khu đất có tổng diện tích hơn 18 ha, diện tích xây dựng hơn 4 ha. Quy mô dự án gồm 2 block cao 25 tầng, dự kiến đưa ra thị trường khoảng 666 căn. Các căn hộ tại dự án này có diện tích dao động từ 56-60 m2, được bố trí 2 phòng ngủ.
Ghi nhận thực tế của Nhadautu.vn cho thấy, khu vực dự án đang quây tôn kín mít, bên trong chỉ là bãi đất trống, không có dấu hiệu của việc thi công xây dựng dù đã mở bán từ cuối năm 2019.
Tương tự, câu chuyện khách hàng mất niềm tin vào việc mua căn hộ tại bộ đôi dự án High Intela (1670 Võ Văn Kiệt, phường 16, quận 8) và West Intela (69 An Dương Vương, phường 16, quận 8) của LDG Group. Khoảng 3 năm, 2 dự án của LDG nằm “bất động” dù đã thu tiền thanh toán khiến khách hàng hoang mang không biết dự án đi đâu, về đâu.
High Intela được xây dựng trên khu đất rộng 8,7 ha, mật độ xây dựng 43%, gồm 2 block cao 22 tầng, trong đó có 18 tầng căn hộ, 3 tầng thương mại. Khi hoàn thành cung cấp cho thị trường 540 căn hộ với diện tích từ 64-85 m2, giá bán hơn 2,2 tỷ đồng. Còn West Intela được xây dựng trên khu đất 3 ha, diện tích 17 tầng, cung cấp cho thị trường 238 căn hộ với diện tích 60-85 m2.
Tháng 10/2018, khách hàng đã kéo lên trụ sở LDG để yêu cầu làm rõ vấn đề đã thu tiền người mua nhà gần 1 năm nhưng chưa ký hợp đồng mua bán.
Chị Bùi Phương Mai (quận 8) cho biết, từ đầu năm 2018 chị đã đặt mua 2 căn hộ với giá hơn 1,8 tỷ đồng. Sau 15 ngày ký phiếu giữ chỗ căn hộ với số tiền cọc 30 triệu đồng, tiếp tục thanh toán 20% giá trị căn hộ cho chủ đầu tư nhưng phía LDG đưa ra thông báo trì hoãn, kéo dài thời gian ký hợp đồng.
“Quá trình đặt cọc giữ chỗ, chủ đầu tư yêu cầu khách hàng thanh toán tiền theo hàng tháng, cam kết dự án đầy đủ pháp lý nhưng dự án xây dựng không đúng tiến độ. Đến nay là 3 năm, dự án không có dấu hiệu triển khai, tôi thực sự rất nóng ruột đã nhiều lần hỏi chủ đầu tư để lấy lại tiền nhưng không nhận được câu trả lời thỏa đáng”, chị Mai bức xúc.
Hay loạt dự án D-Homme, D-One Sài Gòn, D-Aqua gắn với thương hiệu DHA Corporation cũng đang “án binh bất động”, vướng lùm xùm về pháp lý chưa rõ ngày triển khai. Nhiều khách hàng lo lắng vì đã trót mua căn hộ tại những dự án này.
D-One Sài Gòn (12 đường Phan Văn Trị, quận Gò Vấp) được môi giới quảng cáo, mở bán rầm rộ từ cuối năm 2018 và đã tiến hành nhận tiền đặt cọc giữ chỗ nhưng nhiều năm sau vẫn chỉ là bãi đất trống. Còn D-Aqua (phường 14, quận 8) tung ra thị trường vào tháng 11/2020, được chào bán với giá khoảng 40-45 triệu đồng/m2, đặt cọc giữ chỗ khoảng 50 triệu đồng. Không những vậy, hồi tháng 3/2021, dự án D-Homme (765, 751/8 đường Hồng Bàng, phường 6, quận 6) còn thi công khi chưa được cấp phép và chưa có quy hoạch chi tiết 1/500.
Thậm chí tại TP.HCM, có những dự án đã bán hàng hơn 10 năm, thế nhưng, đến nay khu đất dự án vẫn chỉ là bãi đất cỏ mọc um tùm. Khách hàng cũng “trắng tay” vì chủ đầu tư đã kiệt quệ tài chính. Đây là câu chuyện tại Dự án Khu dân cư Phước Kiển II do Tổng Công ty Thái Sơn làm chủ đầu tư.
Năm 2006, dù chưa hoàn thành công tác đền bù giải phóng mặt bằng, thủ tục pháp lý chưa đầy đủ nhưng Tổng Công ty Thái Sơn đã bán các sản phẩm bất động sản cho hàng trăm khách hàng. Hậu quả, cho đến nay, hơn 10 năm, khách hàng mất hàng trăm triệu đồng nhưng tương lai của dự án vẫn “mờ mịt”.
Theo Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, phần lớn những dự án kiểu "cầm đèn chạy trước ô tô" về sau sẽ khó xin phép xây dựng do có vướng mắc về pháp lý dự án, quyền sử dụng đất. Với các dự án như vậy, Luật Kinh doanh Bất động sản cũng đã có những quy định rõ ràng, các giao dịch khi chưa đủ điều kiện và hình thức sẽ không được pháp luật bảo vệ và công nhận.
"Khách hàng trót giao dịch vào các dự án này thì cần cân nhắc vì dự án không triển khai kéo dài cũng sẽ dẫn đến khả năng chủ đầu tư không còn khả năng về tài chính nên sẽ càng gây khó khăn hơn về thực hiện dự án. Trường hợp chủ đầu tư không đảm bảo thực hiện đúng tiến độ thì có thể yêu cầu chấm dứt thực hiện giao dịch và hoàn trả tiền cho khách hàng. Tuy vậy, việc không đạt thỏa thuận, khách hàng có thể khởi kiện ra tòa án nhưng có nhiều vụ án kéo dài, các khoản quy định phạt trong văn bản giao dịch không có giá trị nên khách hàng càng thiệt hại", Luật sư Phượng lưu ý.
Nguyên Vũ