Tuy nhiên, dưới góc độ người mua nhà, thì mô hình này tiềm ẩn một số rủi ro. Theo thông tin tham khảo từ một vài hợp đồng, nhận thấy khách hàng phải mua ngôi nhà với giá cao hơn giá các ngôi nhà tương đương chất lượng, vị trí. Bên cạnh đó, người mua nhà không được lựa chọn ngân hàng có ưu đãi về lãi suất, chính sách vay mà buộc phải lựa chọn tại ngân hàng là đối tác của chủ đầu tư. Ngoài ra, rủi ro liên quan đến mức độ triển khai dự án dựa trên năng lực và uy tín của chủ đầu tư cũng cần được tính tới, đây là tiêu chí chung đối với bất kỳ giao dịch BĐS thông thường nào.    

- Người mua nhà cần lưu ý những gì khi ký kết hợp đồng tín dụng?

Mô hình Nhà đổi nhà khiến khách hàng xuống tay vay 100% giá trị nhà mới bằng 2 hợp đồng tín dụng với ngân hàng. Theo đó, ngôi nhà cũ của người mua nhà phải được các bên thẩm định, có giá tối thiểu 30% giá trị ngôi nhà mới để các bên giải ngân 30% giá trị thanh toán, còn lại 70% sẽ được ngân hàng giải ngân, khi khách hàng tiếp tục thế chấp ngôi nhà mới.

Như vậy, cùng một lúc khách hàng phải đem cả 2 ngôi nhà đi thế chấp cho ngân hàng. Khi khách hàng đã tham gia vào mô hình Nhà đổi nhà và khi ký kết hợp đồng với ngân hàng thì quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà của khách hàng sẽ dùng để bảo đảm nghĩa vụ thanh toán hàng tháng, gồm cả tiền gốc và lãi cho phía ngân hàng. Trong trường hợp khách hàng không đủ điều kiện thanh toán, nhất là trong bối cảnh dịch bệnh, thu nhập bấp bênh như hiện nay, dẫn đến vi phạm nghĩa vụ thì cả 2 ngôi nhà này hoàn toàn có thể bị ngân hàng xử lý theo quy định của Bộ luật Dân sự. Khi đó người mua nhà sẽ mất cả chì lẫn chài.

Vì thế, người mua nhà trước khi tham gia vào những chính sách mua nhà cần nghiên cứu kỹ, đặc biệt là hợp đồng tín dụng với ngân hàng. Các điều khoản trong hợp đồng tín dụng thường siết chặt đối với người vay, đặc biệt là điều khoản về lãi suất vay bị “thả nổi” trong một thời gian dài, khiến rủi ro tín dụng tăng lên. Theo một hợp đồng được thân chủ cung cấp, lãi suất chỉ cố định áp dụng trong 24 tháng đầu và thả nổi trong thời hạn vay kéo dài đến hơn 420 tháng, sẽ đẩy người vay vào những tình thế bất lợi. Trong trường hợp người mua không đủ tài chính chi trả thì ngân hàng có quyền giữ 2 giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ gồm nhà cũ và nhà mới để xử lý. Do đó, nguy cơ khách hàng mất cả 2 căn nhà là hoàn toàn hiện hữu.

- Như vậy, người mua nhà có nên tham gia mô hình này không?

Sẽ không có câu trả lời tuyệt đối với người mua nhà trong trường hợp này. Mô hình Nhà đổi nhà chỉ phù hợp đối với những khách hàng có tình hình tài chính, thu nhập thực sự ổn định.

Trường hợp nếu có tham gia mô hình Nhà đổi nhà, khách hàng cần cân nhắc khả năng thanh toán hàng tháng dựa vào nguồn thu ổn định từ đâu, khả năng trả nợ và thực hiện nghĩa vụ thanh toán trong trường hợp nguồn thu không như dự tính, đàm phán với tổ chức tín dụng để kiểm soát lãi suất, thời hạn vay.

Hiện, thị trường BĐS đang gặp nhiều khó khăn từ dịch bệnh Covid-19, người mua nhà cần có sự tỉnh táo lựa chọn để đưa ra quyết định, tránh các rủi ro về tài chính. Đặc biệt, tại các dự án có giá nhà được chào bán cao hơn giá thị trường, để bảo vệ quyền lợi ích của chính mình, khách hàng cần cẩn trọng tìm hiểu kỹ, cần thiết phải có sự tham vấn các chuyên gia pháp lý khi mua nhà Dự án theo chính sách nói trên, tránh cái lợi trước mắt là “bề nổi của tảng băng” mà không nhìn thấy những rủi ro tiềm ẩn có thể xảy ra trong tương lai.

Triều Châu