Lách luật phân lô?

Thời gian gần đây, một số huyện ngoại thành Hà Nội, như: Quốc Oai, Thạch Thất, Sơn Tây, Ba Vì... tình trạng phân lô bán đất nền diễn ra khá phổ biến và được rao bán công khai trên các trang mạng xã hội, trang tin điện tử. Khảo sát thực tế của phóng viên Kinh tế&Đô thị dọc tuyến Quốc lộ 21 đi qua địa bàn 3 huyện, thị xã: Quốc Oai, Thạch Thất, Sơn Tây rất nhiều lô đất đã được san lấp, rao bán với mức giá khác nhau, tùy theo từng ví trí từ 10 – 20 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, không chỉ ở gần đường lớn, những khu vực trong khu dân cư cũng được phân thành lô để bán. Đơn cử tại khu vực thôn Khoang Mái, xã Đồng Trúc (huyện Thạch Thất) không khó để tìm 1 lô đất diện tích từ 50 – 70 m2, giá bán khoảng 12 – 14 triệu đồng/m2. Nhưng theo tìm hiểu, thực chất rất nhiều lô đất như vậy là đất trồng cây lâu năm xen kẽ đất ở, chưa được chuyển đổi thành đất ở, nên nếu có giao dịch thì cũng rất khó để chính quyền địa phương xác nhận, cấp quyền sử dụng đất ở (sổ đỏ - PV).

Nhiều khu vực ngoại thành Hà Nội đất trồng cây nhưng lại đang được rao bán đất nền.

“Một số khu vực khác trên địa bàn xảy ra tình trạng như vậy, sau khi phát hiện UBND xã đã cử lực lượng chức năng xuống địa bàn kiểm tra, xác minh, lập biên bản đình chỉ việc san lấp để phân lô bán nền. Đồng thời yêu cầu chủ sở hữu phải trả lại mặt bằng theo nguyên trạng ban đầu và tháo dỡ hết tất cả các biển quảng cáo bán đất ở những vị trí không đủ điều kiện pháp lý để xây dựng công trình, nhà ở” – Phó Chủ tịch UBND xã Đồng Trúc Nguyễn Đình Nghi cho hay.

Tương tự, xã Bình Yên (huyện Thạch Thất) cũng là một trong những “điểm nóng” về việc phân lô bán đất nền tự phát thời gian qua. Trong vai một người đi mua đất, phóng viên được anh Thiết (số điện thoại: 08886655xx) - môi giới BĐS ở khu vực giới thiệu cho một dự án, qua giới thiệu được biết dự án này có hơn 10 lô đất diện tích nhỏ nhất khoảng 70m2, gần với khu công nghệ cao Hòa Lạc, cách đường lớn 2 xe ô tô tránh nhau khoảng 500m, nhưng giá bán rất “mềm” 11 triệu đồng/m2. Nhưng khi hỏi về giấy tờ pháp lý của sản phẩm mới vỡ ra lô đất này vẫn chưa có sổ đỏ.

“Dự án này chỉ còn vài lô thôi, nếu không nhanh tay sẽ không còn mà mua. Ở Hà Nội không khu vực nào vị trí đẹp như vậy mà giá bán lại rẻ thế. Huyện đã quy hoạch khu này thành đất ở rồi, giờ chưa “ra” sổ mới có giá đó, nếu có sổ rồi giá ít nhất phải gấp 3 lần” – anh Thiết quả quyết.

Tuy nhiên, điều đáng nói khi liên hệ với đại diện UBND huyện Thạch Thất để hỏi về dự án, thì được thông tin là trên địa bàn xã Bình Yên không có bất cứ dự án phân lô bán nền nào được huyện cấp phép, nếu như khu vực nào phân lô sau đó quảng cáo dự án để bán cho người dân là trái với quy định của pháp luật hiện hành. Đồng thời, huyện cũng chưa quy hoạch khu vực nêu trên từ đất trồng cây thành đất ở.

Người mua cẩn trọng

Luật sư Trịnh Hữu Đức – Văn phòng luật Hàm Rồng cho biết, việc tách thửa, phân lô bán nền đang xảy ra một cách phổ biến ở khu vực ngoại thành Hà Nội, các chủ sở hữu hoặc một số người đầu tư lướt sóng bằng những chiêu trò khác nhau gom một diện tích từ vài trăm đến hàng nghìn mét vuông đất nông nghiệp, trồng cây xen lẫn với đất ở đã được cấp sổ đỏ, để “nhập nhèm” chuyện giao dịch đất đai, trong khi chính quyền cơ sở cũng khó có thể can thiệp vì đây chỉ là giao dịch dân sự. 

“Việc tách thửa, phân lô để bán đất nền như vậy không loại trừ khả năng do một nhóm “cò đất” lợi dụng thông tin UBND TP Hà Nội mới có thêm đề xuất quy hoạch hạ tầng, giao thông cho các huyện ngoại thành, rồi tung tin có dự án BĐS gần dự án hạ tầng để môi giới kiếm lời. Vì vậy, người dân cần hết sức cẩn trọng, chỉ thực hiện giao dịch khi đã đầy đủ pháp lý, không nên nghe theo những lời quảng cáo vì ham rẻ mà sẵn sàng chấp nhận rủi ro đầu tư” – Luật sư Trịnh Hữu Đức khuyến cáo.

Theo đánh giá, ở đâu hệ thống hạ tầng, giao thông đầu tư đồng bộ, nơi đó giá BĐS tăng cao được xem là tất yếu. Thời gian gần đây, nhà đầu tư BĐS quan tâm nhiều hơn đến những khu vực ngoại thành do giá nhà đất ở trung tâm đã ở mức cao, mức độ sinh lời sẽ chậm và thấp hơn; Cùng với đó, những vướng mắc về pháp lý khiến cho số lượng dự án dần ít đi, nhà đầu tư sẽ tìm đến những sản phẩm đất nền riêng lẻ ở xa trung tâm, khiến giá đất nền vùng ven đô thị liên tục trải tra những đợt “sốt giá” gần đây.

Vì vậy, rất cần sự vào cuộc quyết liệt hơn nữa từ phía cơ quan chức năng, đặc biệt là chính quyền cấp cơ sở để ngăn chặn tình trạng phân lô, bán nền trái phép, kéo theo việc “thổi giá” làm nhiễu loạn thị trường. Vì thực tế, nếu giá BĐS quá cao thì cũng sẽ không tốt cho sự phát triển của nền kinh tế.