Chuyển hóa đặc biệt

Quý II năm 2021, Bộ Xây dựng ban hành văn bản hợp nhất các nghị định về quản lý và phát triển nhà ở xã hội (NƠXH), trong đó quy định rõ nguyên tắc xác định quỹ đất phát triển NƠXH, quỹ đất phát triển NƠXH trong các dự án nhà ở thương mại, khu công nghiệp.

Theo đó, đối với quỹ đất để phát triển NƠXH trong dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại đô thị đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại đô thị loại II và III phải dành 20% diện tích đất ở trong đồ án quy hoạch chi tiết để đầu tư xây dựng NƠXH.

Trường hợp dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2ha tại đô thị đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5ha tại đô thị loại II và III thì chủ đầu tư không phải dành 20% quỹ đất và có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ dự án theo quy định.

Đối chiếu với dự án KĐT sinh thái Bắc Đầm Vạc của Công ty Cổ phần Tập đoàn Sông Hồng Thủ Đô, với quy mô lên đến 53ha tại thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc thì dự án này phải dành 20% diện tích đất ở để đầu tư xây dựng NƠXH.

Công ty Sông Hồng Thủ Đô đã "loại bỏ" 5,6ha quỹ đất nhà ở xã hội

Tuy nhiên, diện tích đất NƠXH của dự án này đã được UBND tỉnh Vĩnh Phúc cho điều chỉnh QHCT 1/500 và giao cho UBND phường Đống Đa thực hiện dự án khu đất dịch vụ phường Đống Đa. Bỗng nhiên, quỹ đất NƠXH nay được chuyển hóa thành đất dịch vụ.

Đáng nói là dự án KĐT Bắc Đầm Vạc không thuộc trường hợp phải bố trí 20% diện tích xây NƠXH nhưng thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết dẫn đến việc bố trí quỹ đất 20% không còn phù hợp, bởi lẽ ngay từ khi phê duyệt, dự án này đã được bố trí quỹ đất NƠXH.

Thậm chí, nếu có “vin” vào trường hợp dự án không còn phù hợp bố trí quỹ đất 20% trên thì thì UBND tỉnh Vĩnh Phúc cũng phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét chấp thuận. Vậy thì UBND tỉnh Vĩnh Phúc đã báo cáo Thủ tướng Chính phủ hay chưa?

Hàng ngàn người thu nhập thấp có nguy cơ mất nhà?

Quỹ đất NƠXH vốn có mục đích để dành xây dựng nhà ở xã hội cho những đối tượng có thu nhập thấp như công nhân, người thu nhập thấp, hộ nghèo, hộ cận nghèo khu vực đô thị… với khả năng thanh toán cho cả những nhu cầu cơ bản cũng hạn chế. Do vậy, quỹ đất xây dựng NƠXH có đặc điểm là giá trị thấp nhất có thể, thậm chí không phải nộp tiền sử dụng đất, chênh lệch giá đất thực tế trước và sau khi thực hiện dự án NƠXH cũng ở mức thấp nhất có thể.

Nguồn cung về NƠXH hiện nay còn hạn chế

Mặt khác, đất dịch vụ (hay còn gọi là đất thương mại) là diện tích đất có vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh buôn bán được cấp từ việc thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện xây dựng các dự án. Do được xác định là đất phục vụ ở và kinh doanh nên hiện tại pháp luật không có quy định cụ thể về việc xây nhà trên đất dịch vụ.

Nhiều người cũng băn khoăn “đất dịch vụ có được cấp sổ đỏ không?”. Xét về mặt pháp lý, đất dịch vụ là đất được Nhà nước giao bồi thường cho những người bị thu hồi đất nông nghiệp trên 30% tổng diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình. Loại đất này được giao sử dụng lâu dài nhưng chưa có sổ đỏ. Bởi vậy, người sử dụng đất không thể chuyển nhượng.

Tuy nhiên, đất dịch vụ sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) khi làm thủ tục chuyển đổi đất dịch vụ sang đất ở. Thế nhưng, một khi đã chuyển đổi sang đất ở thì giá trị đất khi chuyển nhượng sẽ tăng lên rất nhiều, lúc này những người có thu nhập thấp cũng chẳng có tiền để mua đất, xây nhà.

Một trong những nguyên nhân mà chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại không muốn “dính dáng” đến quỹ đất NƠXH là bởi sự tương phản quá rõ ràng của hai đối tượng này.

Cụ thể, thì các chủ đầu tư khi phát triển dự án nhà ở thương mại, khu đô thị trung, cao cấp, chắc chắn đơn vị tư vấn thiết kế của họ phải tập trung đến không gian, kiến trúc, cảnh quan phù hợp với nhóm khách hàng hướng tới. Quy định buộc dành 20% diện tích đất ở để xây dựng NƠXH khiến cảnh quan, kiến trúc, không gian chung của dự án không đồng bộ, chưa kể những khập khiễng trong giai đoạn quản lý vận hành. Thậm chí sẽ tạo ra bức tranh tương phản giàu - nghèo quá rõ ràng.

Người có thu nhập thấp vốn chỉ đủ chi phí sinh hoạt hàng ngày, rất khó để có tiền để mua đất, xây nhà (Ảnh minh họa)

Phải chăng Công ty Sông Hồng Thủ Đô vì không muốn thực hiện xây dựng NƠXH, muốn tổng thể KĐT sinh thái Bắc Đầm Vạc luôn cao cấp, sang trọng nên đã được UBND tỉnh Vĩnh Phúc “ưu ái” tách 5,6ha quỹ đất NƠXH sang địa điểm khác?

Với 5,6ha quỹ đất NƠXH, có thể xây dựng được hàng trăm căn nhà ở xã hội diện tích 50m2, tương đương với mái ấm cho hàng trăm hộ gia đình thu nhập thấp, kéo theo là hàng ngàn nhân khẩu. UBND tỉnh Vĩnh Phúc có được lợi ích gì khi hy sinh nơi ăn, chốn ở của hàng ngàn con người để “ưu ái” cho Công ty Cổ phần Tập đoàn Sông Hồng Thủ Đô?

*Báo Tri thức và Cuộc sống tiếp tục cập nhật.

Minh Châu