Các biến thể mới của Covid-19 với các biện pháp hạn chế mới tại nhiều thị trường tiếp tục là rủi ro lớn ảnh hưởng tới nền kinh tế và thị trường bất động sản khu vực Châu Á Thái Bình Dương trong 12 tháng tới, đặc biệt đáng kể hơn với những nền kinh tế mới nổi tại Châu Á.

"Chúng tôi kỳ vọng chính phủ các nước Châu Á Thái Bình Dương sẽ duy trì chính sách tiền tệ phù hợp, để hỗ trợ những nền kinh tế đang trong giai đoạn phục hồi mong manh. Nhìn chung, môi trường lãi suất thấp sẽ tiếp tục thúc đẩy việc tiếp tục đầu tư vào các tài sản sinh lời tích lũy như bất động sản, một xu hướng mà chúng tôi đã thấy trong việc khối lượng giao dịch đầu tư đã tăng trưởng vượt xa hoạt động cho thuê." Tiến sĩ Henry Chin, Trưởng Bộ phận Investor Thought Leadership Toàn cầu & Trưởng Bộ phận Nghiên cứu của CBRE Châu Á - Thái Bình Dương cho biết.

Đánh giá tổng quan về thị trường BĐS trong 12 tháng tới, báo cáo mới nhất của CBRE về Tiêu điểm thị trường bất động sản Châu Á Thái Bình Dương, thị trường bất động sản tại khu vực này được dự đoán sẽ tiếp tục phục hồi trong nửa cuối năm 2021, với hoạt động đầu tư tăng trưởng đáng kể, giá thuê bán lẻ bình ổn trong năm 2022, cũng như nhu cầu thuê văn phòng dần hồi phục ở khu vực Châu Á Thái Bình Dương.

Nhu cầu thuê văn phòng phục hồi

Trong năm 2021, hoạt động cho thuê văn phòng đang dần được cải thiện, khi nhu cầu thuê trên đà phục hồi so với mức thấp của năm trước. Tỷ lệ hấp thụ tăng khoảng 20% trong nửa đầu năm 2021, nhờ vào kết quả hoạt động khả quan ở thị trường Bắc Á. Nhu cầu thuê cả năm dự kiến tăng 10-15% so với cùng kì năm ngoái, cao hơn mức 5% đã dự báo hồi đầu năm. Các thị trường vẫn duy trì kết quả hoạt động khả quan như Singapore, Đài Bắc, Seoul dự báo giá thuê Văn phòng Hạng A sẽ tăng trưởng trên mức trước đại dịch vào năm 2023.

Tại thị trường Việt Nam, nhu cầu cho thuê cũng ghi nhận những tín hiệu khả quan, với lượng diện tích hấp thụ tại TP.HCM và Hà Nội trong sáu tháng đầu năm 2021 gần bằng mức trước đại dịch. Điều này được xem là sự cải thiện rõ rệt, nếu so với tỷ lệ hấp thụ ở ngưỡng âm của năm 2020. Tuy nhiên, thị trường sáu tháng cuối năm 2021 dự kiến đối mặt với nhiều thách thức, khi Việt Nam vẫn đang tiếp tục áp dụng những biện pháp nghiêm ngặt để kiểm soát dịch bệnh, dẫn tới khả năng tăng trưởng giá thuê dự kiến ở mức rất hạn chế trong nửa cuối năm.

Một số khách thuê lớn có thể phải trì hoãn các quyết định dài hạn đối với hợp đồng thuê chotới khi khả năng quay trở lại văn phòng làm việc bình thường rõ ràng hơn. Trong thời gian còn lại của năm, khách thuê văn phòng trong khu vực Châu Á Thái Bình Dương sẽ tiếp tục có lợi thế khi 60% nguồn cung mới của cả năm dự kiến sẽ đi vào hoạt động trong các tháng còn lại.

"Các khách thuê văn phòng nên tận dụng điều kiện hiện tại của thị trường cho thuê để đàm phán lại hợp đồng thuê, hoặc cân nhắc chuyển văn phòng tới các lựa chọn có chất lượng tốt hơn, trong khi có thể đảm bảo các hợp đồng cho thuê có nhiều điều khoản linh hoạt hơn; kết hợp các yếu tố bền vững và sức khỏe tại nơi làm việc, hoặc thiết lập và triển khai những hướng dẫn rõ ràng cho mô hình làm việc kết hợp,", bà Ada Choi, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu Hoạt động Cho Thuê, Quản lý Dữ liệu Tình báo, CBRE Châu Á Thái Bình Dương nhận định.

"Về phía chủ các tòa nhà văn phòng, đây là thời điểm họ cần ưu tiên đảm bảo tỷ lệ lấp đầy bằng cách đưa ra các điều khoản hấp dẫn nhằm thu hút lượng khách thuê chất lượng tốt. Việc rà soát thường xuyên danh mục đầu tư và nâng cấp bất động sản nhằm đáp ứng các xu hướng thị trường mới nhất có thể giúp chủ nhà đạt được mức tăng trưởng giá thuê kì vọngtrong trung hạn," bà Ada Choi cho biết.

Bán lẽ sẽ bình ổn trở lại

Trong nửa đầu năm 2021, doanh số bán lẻ ở hầu hết các thị trường khu vực Châu Á Thái Bình Dương đã bình ổn trở lại, thậm chí bằng hoặc vượt mức doanh thu trước đại dịch, với xu hướng tiêu dùng tăng cao ở các danh mục như nhu yếu phẩm, xa xỉ phẩm, trang phục vận động và đồ thể thao, do ảnh hưởng của đại dịch. Kết quả hoạt động khả quan của các phân khúc bán lẻ này thúc đẩy nhu cầu thuê và các quyết định thay đổi tới các địa điểm thuê có chất lượng tốt hơn.

Giá thuê trong khu vực dự báo sẽ đi vào ổn định vào năm 2022, trong đó giá thuê tại các trung tâm thương mại phục vụ nhu yếu phẩm hàng ngày có khả năng phục hồi mạnh mẽ hơn.

Tại Việt Nam, mặc dù doanh số bán lẻ đã phục hồi trong Quý 1 năm 2021, hầu hết các ngành hàng bán lẻ, ngoại trừ các mặt hàng thiết yếu, đã có sự sụt giảm tăng trưởng doanh số vào giữa năm khi Việt Nam trải qua đợt giãn cách xã hội kéo dài tại các tỉnh, thành phố ở cả phía Nam và phía Bắc. Trước tình hình đó, nhiều nhà bán lẻ đã chuyển hướng sang sử dụng các kênh bán hàng trực tuyến. Phương thức này được dự báo sẽ là tiêu chuẩn kinh doanh bán lẻ mới, sẽ được cả trung tâm thương mại lẫn các hãngbán lẻ đón nhận, khi chúng ta dần vượt qua được đại dịch.

Logistics phát triển mạnh mẽ

Sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử cùng việc tập trung đẩy mạnh phục hồi giúpcho thị trường logistics tại Châu Á Thái Bình Dương có một nửa đầu năm 2021 đầy khả quan. Giai đoạn này chứng kiến sự mở rộng mạnh mẽ của các nền tảng thương mại điện tử và dịch vụ logistics bên thứ 3 (3PLs), với tỷ lệ hấp thụ lên đến 35,6 triệu m2 tại Châu Á, con số cao nhất được ghi nhận trong nửa đầu năm.

Giá thuê bất động sản cho logistics khu vực Châu Á Thái Bình Dương được ghi nhận ở mức tích cực trong sáu tháng đầu năm, với mức tăng trưởng 1,6% so với hồi cuối năm ngoái. Theo đó, CBRE đã điều chỉnh dự báo giá cho thuê ở các thị trường bao gồm Bắc Kinh, Singapore, Melbourne, Đặc khu hành chính Hồng Kông lên mức cao hơn. Tại miền Nam Việt Nam, giá cho thuê dự kiến sẽ có bước phục hồi mạnh mẽ. Đối với khu vực phía Bắc Việt Nam, mặc dù phần lớn tâm lý của nhà đầu tư và khách thuê đều khá tích cực, nguồn cung lớn trong hai năm tới sẽ khiến chủ nhà có thể phải ưu tiên tỷ lệ lấp đầy trước khi kỳ vọng tăng trưởng giá thuê.

Đầu tư sẽ tăng mạnh vượt dự báo

Hoạt động đầu tư bất động sản thương mại tăng trưởng đáng kể trong nửa đầu năm năm 2021, là kết quả của việc triển khai sử dụng vốn tích cực từ các nhà đầu tư sau thời kì trầm lắng trong năm 2020. Giá trị giao dịch đầu tư giai đoạn này ước tính đạt tới 68 tỷ USD, tương đương 63% tổng giá trị giao dịch của cả năm 2020 với các giao dịch mua từ các quỹ bất động sản, các đơn vị đầu tư tổ chức bao gồm quỹ hưu trí, công ty bảo hiểm, quỹ tài sản quốc gia và các quỹ REIT. Bất chấp sự phức tạp của các biến thể Covid-19, giá trị giao dịch đầu tư của cả năm dự kiến sẽ tăng15-20%, vượt mức dự báo 5-10% vào đầu năm.

Đối với thị trường Việt Nam, sáu tháng đầu năm 2021 là một giai đoạn sôi động của các nhà đầu tư cũng như chủ sở hữu bất động sản trong lĩnh vực công nghiệp và logistics, với một số giao dịch được ghi nhận trong thời gian này. Hoạt động đầu tư phát triển dự án logistics, thương mại và nhà ở sẽ tiếp tục nhận được sựquan tâm lớn, trong khi các loại hình bất động sản đầu tư khác như văn phòng và khách sạn chất lượng tốt có thể sẽ được săn đón trở lại khi Việt Nam trên đà phục hồi.

"Các nhà đầu tư săn giá rẻ có thể không hài lòng khi các tài sản có giá chiết khấu trở nên khan hiếm do sự gia tăng của các hoạt động đầu tư. Với nhu cầu thuê văn phòng tiếp tục được cải thiện, giá thuê sẽ duy trì ở mức bình ổn vào năm 2022 và bắt đầu tăng trưởng trở lại vào năm 2023, đây là lúc các nhà đầu tư có thể xem xét cơ hội đầu tư không chịu ảnh hưởng của tính chu kỳ ở các bất động sản văn phòng, bán lẻ và khách sạn", Tiến sĩ Chin cho biết.

"Lợi suất của bất động sản văn phòng có thể sẽ tiếp tục duy trì ở mức thấp, vì vậy, các nhà đầu tư có thể xem xét cơ hội đầu tư gia tăng giá trị ở những thị trường thiếu hụt nguồn cung như Seoul và Singapore. Đối với thị trường bán lẻ, các tài sản bán lẻ khu vực (neighborhood retail) và các trung tâm bán lẻ quy mô lớn (destination properties) sẽ là những cơ hội hấp dẫn. Bên cạnh đó, ngày càng có nhiều nguồn vốn hướng tới thị trường khách sạn& nghỉ dưỡng, đặc biệt tại các quốc gia có nhiều khách du lịch trong nước. Trong lĩnh vực logistics, lợi suất ở mức thấp sẽ thúc đẩy hoạt động đầu tư phát triển như là một kênh hấp dẫn để gia tăng lợi nhuận kì vọng," – Tiến sĩ Chin nói thêm.

Lan Nhi